Création du bail réel solidaire d’activité pour les microentreprises

22 mars 2023 - Source : legifrance.gouv.fr/economie.gouv.fr

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Le bail réel solidaire d’activité (BRSA) est un contrat de bail par lequel un organisme de foncier solidaire (OFS) consent à un preneur des droits réels en vue de la location ou de l’accession à la propriété de locaux à usage professionnel ou commercial. Il est conclu pour une durée pouvant aller de 12 à 99 ans.

 

Ce bail est conclu sous conditions de plafond de prix de cession et avec, s’il y a lieu, obligation pour le preneur de construire ou de réhabiliter des constructions existantes.

 

Afin de favoriser la réimplantation des petits commerces dans les centres-villes et le milieu urbain, le dispositif du bail réel solidaire d’activité (BRSA) vient d’être mis en place pour les microentreprises.  Vous trouverez ci-dessous un exposé des points importants de ce dispositif.

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Fonctionnement du dispositif

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Le BRSA est un dispositif dont seules les microentreprises peuvent bénéficier. Il permet à une microentreprise d’occuper des locaux à usage commercial ou professionnel contre le versement d’une redevance à un organisme de foncier solidaire (OFS), bailleur du contrat.

Cet OFS est libre de fixer des critères d’éligibilité pour la microentreprise qui sera titulaire du BRSA (chiffre d’affaires, statut, type d’activité).

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Le contrat de bail précise la destination des lieux ainsi que la ou les activités autorisées. Tout changement de destination des lieux est subordonné à l’accord préalable de l’OFS, qui sera sollicité dans un délai d’un mois avant le changement.

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Sur le plan fiscal, les travaux réalisées dans le cadre d'un BRSA sont soumis au taux réduit de la TVA.

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Obligations de la microentreprise

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La microentreprise, preneur de ce bail, doit :

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• Occuper et exploiter le local sans le louer.

• Verser une redevance à l’OFS (elle peut être composée d’une part fixe et d’une part variable, définies dans le contrat de bail), il n’est pas possible de se libérer de cette redevance.

• S’acquitter du loyer.

• Le cas échéant, effectuer des travaux de construction ou de réhabilitation des locaux prévus dans le bail. La microentreprise peut également effectuer les travaux nécessaires à la conservation du bien en état d’usage.

• Maintenir en bon état d’entretien et de réparations les constructions existantes au moment de la conclusion du bail.

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Possibilité de cession des droits réels immobiliers

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Il est possible pour la microentreprise de céder des droits réels immobiliers afférents au local faisant l'objet du bail. Cette vente ou donation doit faire l'objet d'une offre préalable de cession ou de donation qui doit mentionner :

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• Le caractère temporaire du droit réel.

• La date d'extinction du droit réel.

• La nouvelle durée du bail réel solidaire d'activité si l'organisme de foncier solidaire (OFS) donne son agrément.

• Les conditions de délivrance de cet agrément par l'OSF.

• Les modalités de calcul du prix de vente ou de la valeur donnée, telles que prévues au bail.

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La microentreprise doit, de plus, informer l'OFS de son intention de céder les droits réels immobiliers qu'il tient de son BRSA dans un délai de 30 jours suivant la réception de l'acceptation de l'offre préalable de cession ou donation. Le preneur doit également solliciter l'accord l'OFS de la cession ou de la donation.

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Lorsque l'OFS donne son agrément, la durée du bail est prorogée afin de permettre au nouveau preneur de bénéficier d'un droit réel d'une durée égale à celle prévue dans le contrat initial. En cas de refus d'agrément, l'OFS peut désigner un acquéreur répondant aux conditions d'acquisition.

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Si les parties ne trouvent pas d'accord dans un délai de 6 mois suivant la demande du cédant, le BRSA peut être résilié conventionnellement et la microentreprise pourra être indemnisée de la valeur de ses droits réels immobiliers.

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Enfin, nous pouvons ajouter que l'OFS dispose d'un droit de préemption à l'occasion de toute cession ou donation. Il peut donc racheter les droits réels immobiliers afférents au local ou les faire acquérir par un bénéficiaire répondant aux conditions d'acquisition.

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L'OFS doit faire connaître sa décision d'exercer son droit de préemption dans un délai de 2 mois à compter de la transmission de l'offre préalable de cession ou de donation (ce délai est prorogé d'un mois en cas de refus de l'agrément).

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Durée et fin du bail

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Le contrat de bail réel solidaire d’activité peut être signé pour une durée comprise entre 12 et 99 ans.

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Le contrat prend fin au terme du bail sans que la microentreprise ne puisse se prévaloir d’un droit ou titre d’occupation à l’encontre de l’OFS.

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En cas de décès du preneur, de transfert du patrimoine professionnel de l’entrepreneur individuel ou de transfert du patrimoine affecté de l’entrepreneur individuel à responsabilité limitée, les droits réels afférents au local objet du BRSA sont transmis à l'ayant droit: Celui qui bénéficie d'un droit par le biais d'un parent ou d'un proche.

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Si ce dernier n’est pas éligible au bail, il aura 12 mois pour céder les droits réels afférents au local objet du BRSA à un acquéreur éligible et agréé par l’OFS.

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À défaut de cession dans ces délais, le BRSA sera résilié et l’ayant droit sera indemnisé par l’OFS de la valeur des droits réels immobiliers.

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Les règles s’appliquant au décès du preneur s’appliquent également aux personnes morales en cas de fusion ou de scission de sociétés ; en cas de transmission universelle de patrimoine d'une société ; en cas d'apport d'une partie de l'actif d'une société ou en cas de dissolution de sociétés à associé unique.

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• LOI n° 2022-217 du 21 février 2022 relative à la différenciation, la décentralisation, la déconcentration et portant diverses mesures de simplification de l'action publique locale - Article 106

• Ordonnance n° 2023-80 du 8 février 2023 relative au bail réel solidaire d'activité

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